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经济案例

经济适用房买卖合同的效力

发布人:江苏海越(淮安)律师事务所     发布时间:2016-07-20 10:06

基本案情:葛某与王某于2010年2月签订了房屋转让协议,协议约定由王某出售其一套经济适用房给葛某,由于王某出售的房屋是经济适用房,因此合同约定由王某在取得房屋所有权证之日起满五年时过户给葛某,并将房产证及土地证交于葛某保管。但是五年期满,由于房屋价值升高,王某拒绝履行合同义务,葛某遂诉至法院,要求王某履行合同义务。一审法院判决由王某履行合同义务,协助各部办理房屋转移登记手续,另要求葛某补偿王某五万元,葛某认为补偿金不符合法律规定,因此上诉至中级人民法院,最终,中级人民法院判决合同无效,驳回葛某的全部诉讼请求。

在中级人民法院判决合同无效后,王某向法院提起诉讼,请求解除买卖合同,要求葛某返还房屋,葛提起反诉,要求王某返还购房款并补偿其房屋增值、装修及搬迁过渡损失,现本案正在审理过程中。

经济适用房制度是我国政府和企业为了保障中低收入家庭能够实现住有所居并最终实现居者有其屋的一项措施,实行多年取得较好的社会效果。但是,经济适用房本身兼有的保障性与产权性,为经济适用房实现商品化并在市场上流通提供了可能。作为二手房买卖形式之一的经济适用房买卖,其合同效力一直以来饱受社会争议。

总结不同法院的裁判理由,关于经济适用房买卖合同的效力主要有以下四种观点。

一、不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合同有效

有的法院认为:“房屋虽系经济适用房,但其只对一定期间内物权变动产生影响,并不必然导致转让合同的无效。原被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属合法有效,故对要求确认双方签订的《房屋转让协议》合法有效的诉讼请求予以支持。”

二、合同当事人双方恶意串通,损害国家、集体或者第三人的利益

有的地方法院针对经济适用房买卖合同效力案件在判决中指出,合同双方当事人对于经济适用房的法律规制和买卖后果是有认识的,对合同与法律相抵触的后果主观上是明知的。合同双方当事人在该意思支配下进行经济适用房买卖,明显包含了损害国家利益的动机,违反了《合同法》第五十二条第一项,合同无效。

有的法院在判决中认为,经济适用房制度是政府为解决社会的中低收入群体的住房问题而推出的福利制度,其中包含社会公共利益因素不言而喻,当事人违法买卖经济适用房明显损害社会公共利益,合同无效。

四、违反法律、行政法规的强制性规定

也有法院认为,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(下文简称《若干意见》)是规制经济适用房买卖的行政法规,里面对禁止经济适用房交易的期间作了法律规定,当事人在该期限内买卖经济适用房,违反了行政法规的强制性规定,合同当然无效。

各地法院对于经济适用房的买卖合同效力认定都不同,有的认为合同有效,有的认为合同无效。而认定合同无效的理由集中起来是两点:一是经济适用房买卖合同的违反了法律法规的强制性性质;二是经济适用房买卖合同与公共利益的关系,经济适用房买卖合同是否损害了国家和社会的利益。正是这两方面的分歧,导致了司法实践中出现不同观点并行的局面,产生了不同的判决结果。

本案所涉及的经济适用房买卖合同问题是指第一买受人从政府组织的房地产企业或其他建房单位购得第一手房产后,与签订了不满足上市流转的条件下将其出卖给第二买受人的房屋买卖所引发的买卖合同效力问题。也就是说,经济适用房买卖合同本质上是一类二手房买卖合同。既然是讨论经济适用房买卖合同的效力,那就要从经济适用房本身的法律属性出发,明晰经济适用房的特点,以及其买卖与商品房买卖存在的差别。

经济适用房是伴随我国上世纪 90 年代的住房货币化改革出现的。从计划经济到市场经济的转轨过程中,为了实现房地产的市场化和住房商品化,单位福利分房的模式退出了历史。但是,为了照顾有一定的经济基础但还没有足够能力购买商品住房的家庭,政府推出了经济适用房政策。根据我国 2007 年《经济适用住房管理办法》(下文简称《管理办法》)第二条的规定,我们可以把经济适用房理解为政府向中低收入人群提供的住房,购房人购买的这类住房建在划拨土地上,免去了部分的税费,甚至还会享受到政府提供的优惠和补贴,但是住房面积和上市交易等方面受到限制。根据《管理办法》第三十五条的规定,单位集资建造的房屋也是经济适用房,只要其建造房屋时执行与经济适用房相同的标准。也就是说,我们这里所研究的经济适用房买卖合同中的经济适用房的来源有二:一是政府组织房地产开发企业建造,二是集资建房单位建造。

为了防止经济适用房购买人倒卖经济适用房谋取不正当利益,政府在设计经济适用房政策时作出了一定的限制性规定。2007 年制定的《经济适用住房管理办法》在第五章规定了经济适用房购买人拥有的是有限产权。这种有限产权表现在产权登记、使用权和处分权的限制以及上市交易条件等方面,并据此把经济适用房与商品房加以区别。具体而言,经济适用房与商品房的区别包括以下七方面:

1.对象不同:经济适用房政策是针对有一定的经济基础但还没有足够能力购买商品住房的居民,其购买资格要接受政府的审核;而商品房面向一切居民,只要具备足够的经济实力均可购买。

2.定价不同:经济适用房的定价以微利保本为原则,执行政府指导价,其建设用地由政府划拨,无需支付土地出让金,政府也免除相关的税费;商品房的价格完全由市场决定,开发商需要支付土地出让金和相关的税费。

3.建设用地使用权性质不同:经济适用房的建设用地为政府划拨用地,商品房的建设用地为政府出让土地。

4.面积套型不同:经济适用房的面积套型必须严格执行国家的规定,而商品房的面积套型由开发商根据市场需求自行决定。

5.产权登记不同:个人购买经济适用房后,办理产权登记时需要注明所购房屋为经济适用房;而商品房买受人登记房屋为个人的完全产权。

6.上市交易条件不同:买受人购买经济适用房不足 5 年的,不得上市交易,确实需要转让的,只能由政府进行回购。买受人购买经济适用房满 5 年的,政府有优先回购权,购房人也可以在缴纳土地收益等税费取得完全产权后上市流转。而商品房买受人购买商品房后可自由上市交易。

7.所有权限制不同:经济适用房不得用于出租等经营性活动,而商品房没有类似的限制。

以上七点,区分了中国式的经济适用房和商品房的买卖有何不同。

对于本案,笔者认为中级人民法院判决的依据是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24 号)第三条(十一)的规定,经济适用房五年之内不得直接上市交易,入股五年内因各种原因需要直接上市交易的,政府要优先回购,回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。因此,认定葛某与王某的房屋买卖合同损害了国家利益及社会公共利益。对此,根据前文对经济适用房法律性质的分析,我们知道,法律没有完全禁止经济适用房上市,只是其上市交易需要满足一定的条件。也就是说,经济适用房并非禁止流通物,不会因为买卖合同标的不合法导致合同无效,更谈不上损害国家利益和社会公共利益了。经济适用房在满足一定的条件后会转化为商品房,其在禁售期五年内本质上是附一定上市条件的商品房。这些限制性条件限制了经济适用房所有权人的使用权和处分权的行使,其中与经济适用房买卖行为相关的是对物权变动的限制。但根据我国《物权法》第十五条规定的区分原则,物权变动的禁止并不影响买卖合同的效力,那么,所谓的强制性规定针对的仅仅是经济适用房购房人在房 5年内房屋的物权变动行为,而并不直接规范经济适用房买卖合同效力的问题。因此,无论如何,《若干意见》不会导致经济适用房买卖合同无效的后果。

 

文/戴丹群  律师  江苏海越律师事务所

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